Kvalitní správa nemovitostí Praha a správa Středočeský kraj - spolehněte se na naše profesionální správce.

Otázka:

Zajímalo by nás, zda naše SVJ může odkoupit pozemek kolem domu.

Odpověď

Toto je Častou otázkou. Odkup pozemku kolem domu (případně pod domem) ze strany SVJ, a jak se na takový záměr připravit.

Požadavky na dodržení ustanovení směrnice postupně od 25. 10. 2020 jsou do doby transpozice evropských směrnic právně nevymahatelné. Podmínkou účinnosti ustanovení evropských směrnic je Soudní praxe již postavila najisto otázku možného nabytí takového pozemku SVJ. Nicméně je vhodné zopakovat, že společenství vlastníků jednotek, jakožto právnická osoba, je v souladu s ust. § 1194 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen "občanský zákoník"), založeno za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Aby mohlo tento účel naplňovat, je společenství vlastníků způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Dále podle ust. § 1195 odst. 1 OZ platí, že "společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku." Co se rozumí správou domu a pozemku, je pak uvedeno v ust. § 1189 odst. 1 OZ, přičemž podle zmíněného ustanovení se správou domu a pozemku rozumí "vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí."

Ze shora uvedeného plyne, že společenství vlastníků jednotek má omezenou právní subjektivitu a způsobilost k právnímu jednání. Hranice této způsobilosti jsou dány v každém konkrétním případě pouze a právě tím, zda určitým právním jednáním, v tomto případě nabytím vlastnického práva k pozemku, vykonává SVJ správu domu či nikoli. SVJ tak může nabýt nemovitý majetek, a to v souladu s § 1195 odst. 1 OZ, tedy že předmět kupní smlouvy bude sloužit pro účely správy domu a pozemku. Pozemek kolem domu zajišťuje přístup k bytovému domu, tudíž tímto pozemkem je SVJ oprávněno disponovat, neboť zajišťuje lepší provoz a správu bytového domu.

Nabývání majetku a nakládání s ním společenstvím vlastníků je tedy přímo závislé na tom, zda tímto jednáním je naplňován účel společenství vlastníků, tedy zajišťování správy domu a pozemku.

Pokud bude kupujícím SVJ, pak o koupi nemovité věci musí rozhodnout shromáždění podle ust. § 1208 písm. f) bod 1. OZ, a to nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků, to vše za předpokladu, že stanovy nevyžadují vyšší počet hlasů (ust. § 1206 odst. 2 OZ). Vždy tedy doporučuji ověřit znění stanov. Dále podle ust. § 14 odst. 1 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, v platném znění, platí, že k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí ve vlastnictví společenství vlastníků jednotek nebo k jinému nakládání s nimi může shromáždění vlastníků jednotek dát předchozí souhlas jen v případě, jde-li o nabytí nemovité věci pro účely správy domu a pozemku; rozhodování v této záležitosti statutárnímu orgánu společenství vlastníků jednotek nepřísluší. Je tedy nutné jak v rozhodnutí shromáždění, tak v kupní smlouvě vymezit účel nabytí daného pozemku. Přítomnost notáře na zasedání shromáždění rozhodujícím o nabytí pozemku není zákonem vyžadována, pokud stanovy neupravují jinak.

S ohledem na praktickou zkušenost s katastrálními úřady doporučuji, aby v kupní smlouvě byl účel (lepší) správy domu a pozemku ještě dále specifikován, resp. podrobně popsány možnosti jeho využití SVJ tak, aby bylo zřejmé, že SVJ je způsobilé kupní smlouvu uzavřít a pozemek nabýt, např. v preambuli kupní smlouvy uvést, že SVJ jakožto kupující má povinnost zajistit ničím nerušený přístup k domu, a to nejen s ohledem na vlastníky jednotek a jejich užívací právo, ale i s ohledem na opravy domu jako celku – přístup k vnějšímu plášti budovy, okapům a dešťovým svodům atd., který může být zajištěn jen z pozemku kolem domu, a tedy je pozemek nabýván za účelem zajištění lepšího provozu a správy domu.

Pokud bude pozemek nabýván SVJ, pak se ve smyslu bytového spoluvlastnictví nebude jednat o společnou část domu a pozemku, ale o výlučné vlastnictví SVJ – k pozemku bude v katastru nemovitostí zapsáno vlastnické právo společenství vlastníků jednotek – nikoli podílové spoluvlastnictví vlastníků jednotek v domě.

Kupní cenu bude hradit SVJ buď z mimořádných příspěvků, o kterých rozhodne shromáždění, případně z dlouhodobých záloh na správu domu a pozemku. Postup se může z individuálních důvodů u každého SVJ lišit, proto doporučuji způsob financování nákupu pozemku předem projednat s účetní SVJ a ideálně nechat schválit shromážděním.

S ohledem na úhradu kupní ceny je vhodné zvážit advokátní/ bankovní/notářskou úschovu peněz. Jelikož je vlastnictví nemovité věci evidované v katastru nemovitostí nabýváno až okamžikem zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí (zpětně ke dni podání návrhu na vklad), vzniká zde minimálně několikatýdenní období mezi podpisem smlouvy, úhradou kupní ceny a nabytím vlastnického práva. V případě, že by obě strany chtěly mít jistotu úhrady kupní ceny za vyrovnaných podmínek, pak je složení kupní ceny na úschovní účet vhodnou alternativou k úhradě předem/po podpisu kupní smlouvy/po vkladu. Vydání peněz z úschovy je pak vázáno na podmínky stanovené složitelem a příjemcem (kupujícím a prodávajícím), typicky na předložení uzavřené kupní smlouvy a výpisu z katastru nemovitostí, se zapsaným vlastnickým právem SVJ.

Kupní smlouvu bude tedy na straně kupující uzavírat SVJ zastoupené statutárním orgánem (výbor či předseda společenství), přičemž podepisování smlouvy se řídí stanovami – zde (v případě výboru) jedná předseda společně s místopředsedou atd. Podpisy na kupní smlouvě musejí být úředně ověřeny. Před zahájením vkladového řízení u příslušného katastrálního úřadu je nutno zpracovat formulářový návrh na vklad a ten rovněž podepsat. Podle ust. § 30 odst. 2 SŘ platí, že v téže věci může za právnickou osobu současně činit úkony jen jedna fyzická osoba. Ve správním řízení je pak podle správního řádu (§ 30 odst. 1) oprávněn jednat jménem právnické osoby (a tedy i podat návrh na vklad do katastru) ten, kdo je k tomu oprávněn v řízení před soudem podle zvláštního zákona, což je (podle § 21 odst. 1 OSŘ) statutární orgán právnické osoby; tvoří-li statutární orgán více fyzických osob, jedná za právnickou osobu jeho předseda, popřípadě jeho člen, který tím byl pověřen. Tedy za SVJ návrh na vklad podepíše jen předseda výboru, i kdyby měl jednat společně s místopředsedou. Správní poplatek činí 2000 Kč, je možné jej uhradit při podání návrhu v hotovosti i kartou, případně i později bezhotovostním převodem.

Jelikož SVJ bude vlastnit předmětný pozemek, bude muset platit daň z nemovitých věcí, a tedy i podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí příslušnému správci daně (finančnímu úřadu) nejpozději do 31. ledna zdaňovacího období následujícího po roce, ve kterém nemovitou věc nabyl. Daň z nemovitých věcí se stanoví na zdaňovací období podle stavu k 1. lednu roku, na který je daň stanovována. Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok. Ke změnám skutečností rozhodných pro daň, které nastanou v průběhu zdaňovacího období, se nepřihlíží. Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí podává vlastník obvykle jen jednou (první rok vlastnictví), v dalších letech finanční správa zasílá jen informace pro placení daně z nemovitých věcí do datové schránky (vyrozumění má pouze informativní povahu co do termínu úhrady daně, její výše a případně i nedoplatku na dani).

Rádí Vám zodpovíme vaše dotazy. Váš spolehlivý správce nemovitosti. Správa domu, správa SVJ, správa DB, Správa nemovotostí Praha a Středočeský kraj.

Kvalitní správa nemovitostí

Správa budov a všech druhů objektů. Kvalitní správa nemovitostí Praha. Správa domů, bytů. Kompletní správní činnost.