Kvalitní správa nemovitostí Praha a správa Středočeský kraj - spolehněte se na naše profesionální správce.

Otázka:

Jak má výbor postupovat při vymáhání pohledávek?

Odpověď:

Prvním krokem směřujícím k vymáhání dlužné částky je písemná upomínka (také označována jako výzva k plnění či předžalobní výzva). Touto upomínkou by měl být vlastník jednotky vyzván, aby uhradil svůj dluh vůči společenství vlastníků v dodatečné lhůtě s tím, že pokud k úhradě nedojde, přistoupí společenství vlastníků k podání žaloby.

Upomínka by měla obsahovat informace, z nichž vlastník jednotky zjistí, kolik činí jeho dluh, jak vznikl, jak a v jaké lhůtě je třeba jej uhradit. Zejména by v ní měla být uvedena výše dlužné částky, důvod jejího vzniku (dlužné příspěvky na správu domu a pozemku, zálohy na služby, nedoplatek vyplývající z vyúčtování atp.), číslo účtu pro úhradu dlužné částky spolu s variabilním symbolem a lhůta pro zaplacení. Rovněž lze v upomínce uvést výši sankcí souvisejících s pozdní úhradou, tj. poplatků z prodlení nebo úroků z prodlení.

Jelikož v řízení před soudem může vzniknout potřeba prokázat, že vlastník jednotky upomínku obdržel, je vhodné si jednu kopii upomínky s potvrzením o jejím převzetí či odeslání ponechat. 3 Pokud by byla upomínka zasílána poštou a poštovní zásilka se vrátila jako nedoručená, není třeba se znepokojovat, neboť dle ustálené judikatury postačí, aby se zásilka tzv. dostala do sféry dispozice vlastníka jednotky.

Po převzetí upomínky pravidelně dochází k tomu, že ti z vlastníků jednotek, kteří se pouze přechodně ocitli v nepříznivé finanční situaci, kontaktují společenství vlastníků s žádostí o splátkový kalendář, případně se zprávou, že za ně dluh zaplatí jiná osoba či že se za zaplacení dluhu jinak zaručí. 4

Takovým žádostem lze v řadě případů vyhovět a sepsat s vlastníkem jednotky například dohodu o splátkovém kalendáři. Současně je však vhodné úhradu dluhu co nejlépe „pojistit”, zejména nechat vlastníka jednotky v dohodě jeho dluh vůči společenství vlastníků uznat, či sjednat splátkový kalendář tzv. pod ztrátou výhody splátek 5. Příslušné dohody lze sepsat také u notáře formou notářského zápisu s doložkou přímé vykonatelnosti. V takovém notářském zápisu dává dlužník svolení k tomu, aby věřitel v případě porušení dohody přistoupil přímo k exekuci bez nutnosti absolvovat soudní řízení.

Uplatnění pohledávky v soudním řízení

Pokud vlastník jednotky nebude na upomínku reagovat, může se společenství vlastníků domáhat zaplacení dlužné částky u soudu, a to prostřednictvím žaloby, případně návrhu na vydání platebního rozkazu či elektronického platebního rozkazu. Posledně zmiňovaná forma návrhu je v současné době hojně využívaná především advokáty, neboť šetří čas a tedy náklady klienta - návrh lze vyplnit a podat elektronicky (pokud podatel disponuje elektronickým podpisem), navíc je zvýhodněna také sníženým soudním poplatkem.

Pokud jde o samotný návrh na zahájení řízení (žalobu), je třeba jej podat u okresního (obvodního) soudu, v jehož obvodu má vlastník jednotky své bydliště. Zde si dovolíme upozornit, že na základě novely zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů, došlo s účinností od 1. 5. 2015 k vyloučení sporů týkajících se příspěvků členů společenství vlastníků na správu domu a pozemku, záloh na úhradu za služby a způsobu rozúčtování cen služeb, z příslušnosti krajských soudů, od května letošního roku tudíž ve sporech o zaplacení dlužných úhrad společenství rozhodují pouze okresní soudy.

S podáním žaloby je spojena povinnost zaplatit soudní poplatek, jehož výše se odvíjí od výše žalované částky (v současnosti činí soudní poplatek 5 % z žalované částky, je-li podáván návrh na vydání elektronického platebního rozkazu, činí soudní poplatek pouze 4 % z této částky).

V soudním řízení mohou společenství vlastníků vzniknout i další náklady, zejména v souvislosti s právním zastoupením či cestováním k soudu. Tyto náklady soud zpravidla přikáže uhradit žalovanému, je-li žalobce ve sporu úspěšný. V souvislosti s náklady řízení lze také poznamenat, že na přiznání nároku na jejich náhradu může mít vliv zaslání písemné upomínky (jak bylo uváděno výše), a tedy doporučit, aby tato upomínka byla vlastníkům jednotek před podáním žaloby vždy zasílána, nejlépe doporučeným dopisem.

Vymáhání pohledávky prostřednictvím soudu či exekutora

Bylo-li společenství vlastníků v soudním řízení úspěšné, uložil soud vlastníkovi jednotky rozsudkem (či platebním rozkazem) povinnost zaplatit dlužnou částku, včetně případně nárokovaného příslušenství (tj. poplatků či úroků z prodlení) a náhrady nákladů řízení. Tuto povinnost je v případě rozsudků třeba splnit zpravidla do tří dnů ode dne nabytí právní moci6 . Není-li ani v této lhůtě dlužná částka uhrazena, stane se rozhodnutí soudu vykonatelné, a je tedy možné jej soudně nebo exekučně vymoci.

V praxi se jako efektivnější způsob vymáhání pohledávky přiznané pravomocným rozhodnutím soudu jeví exekuce, již provádí soudní exekutor. Výhodou je zejména to, že exekutor sám zjišťuje majetek dlužníka (věřitel tak nemusí být v tomto směru aktivní, přesto je dobré mít o dlužníkově majetku alespoň nějaké povědomí) a lze ji vést různými způsoby. Z těchto způsobů lze zmínit srážky ze mzdy, přikázání pohledávky (obstavení bankovního účtu) či prodej movitých a nemovitých věcí.

Pokud má vlastník jednotky alespoň nějaký majetek, bude nárok společenství vlastníků ve většině případů některým z výše uvedených způsobů (či jejich kombinací) vymožen.

Případ insolvence

Za situace, kdy má vlastník jednotky více dluhů a více věřitelů, se může ocitnout v úpadku a zahájit ohledně své osoby insolvenční řízení. Každé zahájení insolvenčního řízení je zveřejňováno v insolvenčním rejstříku, který je veřejně dostupný prostřednictvím internetových stránek Ministerstva spravedlnosti ČR na adrese www.portal.justice.cz v rubrice Insolvenční rejstřík.

Zjistí-li společenství vlastníků, že insolvenční řízení bylo zahájeno, je zapotřebí v něm uplatnit pohledávku za vlastníkem jednotky. Pohledávka se uplatňuje přihláškou pohledávky na předepsaném formuláři, který je rovněž dostupný na stránkách Ministerstva spravedlnosti ČR. Do insolvenčního řízení se přihlašují i pohledávky, které již byly zažalovány, pohledávky vykonatelné (včetně těch, které jsou vymáhány výkonem rozhodnutí nebo exekucí), rovněž i pohledávky nesplatné.

Přihlášku pohledávky je třeba podat co nejdříve po zahájení insolvenčního řízení, avšak nejpozději ve lhůtě uvedené v rozhodnutí insolvenčního soudu o úpadku. Pokud společenství vlastníků svou pohledávku včas nepřihlásí, pak tuto pohledávku není již možné v insolvenčním řízení uspokojit. S ohledem na tuto skutečnost je dobré - alespoň čas od času - nahlédnout do insolvenčního rejstříku a ověřit, zda ohledně některého z dlužníků společenství nebylo zahájeno insolvenční řízení, či využít některé z placených služeb hlídání dlužníků v insolvenčním rejstříku.

Závěr

Závěrem si dovolíme shrnout, že pro případ, kdy se společenství vlastníků potýká s neplatícím vlastníkem jednotky (případně jiným dlužníkem), k vymožení dlužné částky. Zejména hlídat platební morálku jednotlivých členů a v okamžiku zjištění problémů zahájit postup směřující k tomu, aby dlužná částka byla uhrazena či zákonnými prostředky vymožena. Tedy vlastníky jednotek včas upomínat k úhradě dlužných částek a následně uplatňovat nároky na jejich zaplacení v občanském soudním řízení, případně i v řízení insolvenčním. Přestože se může jednat o „běh na dlouhou trať”, ve většině případů vede k úspěšnému konci.

Rádí Vám zodpovíme vaše dotazy. Váš spolehlivý správce nemovitosti. Správa domu, správa SVJ, správa DB, Správa nemovotostí Praha a Středočeský kraj.

Kvalitní správa nemovitostí

Správa budov a všech druhů objektů. Kvalitní správa nemovitostí Praha. Správa domů, bytů. Kompletní správní činnost.